Les types de document de constat des lieux
On distingue deux variantes de ce document de constat :
1) Le premier type est celui dressé avant la remise des clés et l’occupation de l’habitation par le locataire. C’est l’
état des lieux d'entrée. Le document doit obligatoirement porter la mention des noms et adresses des signataires (locataire et bailleur) ou de ceux de leurs mandataires. Les exigences d’ordre juridique peuvent intervenir lors de l’établissement du document. Il en est ainsi des notions de capacité, intérêt et de qualité, qui excluent certaines personnes de la réalisation du document de constat. Ainsi, il a été jugé qu’un gardien d’immeuble salarié du bailleur n’a pas qualité, capacité et intérêt pour signer le document avec un locataire sans une procuration légale.
2) Le deuxième type de document est celui qui atteste la libération des lieux par le locataire. C’est l’
état des lieux de sortie. Il dresse une confrontation des informations consignées lors de la remise des clés et la situation de l’habitation au moment du départ du locataire. Ce document doit être réalisé dans les meilleurs délais après la fin du bail, avant l’occupation des lieux par un nouveau locataire.
Ces deux procédures et ces deux documents ont un caractère contradictoire. Le caractère contradictoire vient du fait qu’ils sont établis en présence des deux parties. Les modèles gratuits sont disponibles sur
www.jelouebien.com pour les locataires et les bailleurs.
Les effets juridiques du document
Il faut noter que la procédure est articulée autour de la protection juridique de l’une et l’autre partie. Elle permet de régler les conflits et litiges éventuels que peut entraîner l’absence d’une évaluation préalable des lieux. En France, selon l’article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui refuse un constat préalable et occupe les lieux est présumé avoir reconnu que les lieux obéissent aux conditions locatives. Dès lors, il les rendra dans un état impeccable.
L’absence de l’une des parties ou de l’un des mandataires légalement désignés lors de l’état des lieux de sortie ne pourra pas être retenue en cas de litige comme cause d’annulation. De même, le bailleur est tenu de prouver la négligence du locataire, s’il invoque des cas de dégradation. En cas de désaccord, le litige sera porté devant une instance judiciaire et les frais partagés entre les deux parties.
Les mentions légales obligatoires du document
Le décret n° 2016-382 de la loi ALUR du 30 mars 2016 établit la liste des mentions obligatoires à porter dans un état des lieux d'entrée. Ainsi, le document de constat des lieux doit comporter des mentions claires et précises :
1) La mention de la date de remise des clés par le bailleur ou son représentant légalement mandaté. Il est également noté le nombre de clés remis ;
2) La date effective de l’état des lieux d'entrée ;
3) Les relevés des différents compteurs installés dans le logement, à savoir le compteur de gaz, le compteur d’électricité et le compteur d’eau. Une mention sera portée si l’un de ces compteurs a quelque chose de particulier (panne régulière, défaillance technique, fuite...) ;
4) La mention des identités des personnes ayant assisté au constat et leurs adresses ;
5) L’indication des parties de la maison auxquels l’occupant peut s’installer ou accéder ;
6) Les données descriptives des pièces qui constituent l’habitation (superficie, matériau, état des murs, état du plafond, état des ouvertures...) ;
7) Le nombre et l’état des commodités installées dans la maison (chauffage, eau chaude...). Ces commodités doivent être testées par les deux parties afin d’attester leurs états au moment de l’établissement du document ;
8) Un inventaire (précis autant que possible) des meubles installés. Ces derniers sont répertoriés en quatre catégories : très bon état ; bon état ; état moyen et mauvais état. Cette mention est obligatoire dans les cas de logements meublés ;
9) La mention des coordonnées du locataire (sa future adresse). Cela permet de savoir où le joindre en cas de litiges éventuels ;
10) L’état général du logement depuis la signature du document d’entrée et la remise des clés.
Les modèles de documents disponibles en ligne
Les états des lieux modèles sont à télécharger gratuitement sous tous les types de formats (WORD ou PDF). Les sites spécialisés dans les questions immobilières, les plateformes de conseils à caractère juridique et d’autres liens proposent des
états des lieux modèles selon les données suivantes :
• Le type de logement : meublé et non meublé ;
• La taille du logement : studio T1 ; T2/T3 ; T4/T5 et maisons ;
• La raison du bail : bail commercial ; bail professionnel ou bail précaire.
Les modèles de documents en ligne sont conçus pour renseigner sur les caractéristiques énergiques de l’habitation : le type de chauffage (électricité, gaz naturel ou chauffage collectif), d’eau chaude (électricité, gaz naturel ou chauffage collectif) et le mode de cuisson supporté par les locaux.
Pour les logements non meublés, les modèles prévoient des champs pour les renseignements sur les caractéristiques de toutes les pièces du logement (cuisine, salle de bain, salle de séjour…).
Les modèles spécifiques pour les logements meublés sont accompagnés en annexes de fiches d’inventaires des meubles. Ces derniers répertorient les différents meubles du logement en notant leurs états lors de l’entrée et de la sortie (TB pour très bien, B pour bon état, M pour état moyen et O pour mauvais état), avec des observations (commentaires) de chaque partie au-dessus des signatures.
D’autres annexes sont disponibles pour les compartiments de garage, de parking, entre autres, s’ils sont installés dans l’habitation. Pour ce cas, ils spécifient le type et la surface en mètres carrés, l’état du compartiment (mur, sol, ouverture, chauffage, électricité…), en plus des observations de chacune des parties et leurs signatures.
